Seria „Rozwiązywanie kryzysu” bada pilne wyzwania naszych czasów, w tym zmiany klimatu, załamanie się bioróżnorodności, dostępność mieszkań i wiele innych. Każdy artykuł podkreśla, w jaki sposób Waterloo, centrum badań, innowacji i kreatywnego myślenia, jest w wyjątkowej pozycji, aby zająć się tymi problemami. W tej serii wyróżniamy oddanych badaczy, którzy zajmują się globalnymi kryzysami i kształtują lepszą przyszłość dla wszystkich.
Kanada stoi w obliczu narastającego kryzysu mieszkaniowego. Ta trudna sytuacja jest w dużej mierze spowodowana gwałtownym wzrostem cen nieruchomości, ograniczoną podażą mieszkań i rosnącym popytem. W połączeniu z finansjalizacją na rynku wynajmu i niewystarczającą interwencją rządu czynniki te stworzyły idealną burzę wyzwań związanych z przystępnością cenową dla wielu Kanadyjczyków.
Cloé St-Hilaire, doktorantka i stypendystka Vaniera w Szkole Planowania Uniwersytetu w Waterloo, rzuca światło na ten złożony problem i proponuje kilka rozwiązań mających na celu złagodzenie jego skutków.
„Finansjalizacja wynajmu mieszkań, w skrócie, odnosi się do rosnącego wpływu podmiotów finansowych, takich jak fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT), zarządzający aktywami i fundusze emerytalne, które nabywają i zarządzają nieruchomościami na wynajem w celu generowania zysków dla inwestorów” – wyjaśnia St-Hilaire.
Podmioty te dążą do maksymalizacji zysków inwestorów, często kosztem najemców.
„W miastach takich jak Montreal i Toronto finansowana własność wiąże się z większym stresem mieszkaniowym dla najemców, którzy często płacą ponad 30 procent swoich dochodów na koszty mieszkaniowe” — mówi St-Hilaire. „Finansowi wynajmujący mają tendencję do pobierania wyższych czynszów, a to dążenie do wyższych zysków dla inwestorów czasami wiąże się z cięciami w usługach i udogodnieniach”.
W swoich badaniach St-Hilaire zidentyfikowała kilka negatywnych skutków finansjalizacji. Wynajmujący finansowi często dążą do wyższych wskaźników rotacji, aby pobierać od nowych najemców wyższe czynsze, co prowadzi do zwiększonej niestabilności mieszkaniowej. Ponadto koncentracja własności przez kilku dużych wynajmujących ogranicza możliwość kwestionowania przez najemców podwyżek czynszów i pogłębia nierówności mieszkaniowe.
Aby sprostać tym wyzwaniom, St-Hilaire proponuje wielopłaszczyznowe podejście:
Tworzenie rejestru umów najmu i nieruchomości
St-Hilaire podkreśla potrzebę większej przejrzystości informacji na rynku nieruchomości. „Potrzebujemy kompleksowego rejestru nieruchomości, który zawierałby informacje o własności, dzierżawach i czynszach. Dane te umożliwiłyby lepsze egzekwowanie istniejących przepisów i pomogłyby decydentom i badaczom w projektowaniu skuteczniejszej polityki mieszkaniowej”.
Wskazuje na inicjatywy takie jak Vivre en Ville, organizację z siedzibą w Quebecu, która utworzyła dobrowolny rejestr umów najmu, jako obiecujący krok naprzód. Poprzez dostarczanie istotnych danych na temat umów najmu, te działania mogą umożliwić najemcom kwestionowanie nieuczciwych praktyk, dać decydentom narzędzia do tworzenia skuteczniejszej polityki mieszkaniowej i umożliwić badaczom przeprowadzanie dogłębnych badań nad dostępnością mieszkań i powiązanymi kwestiami.
Rozszerzyć mieszkalnictwo publiczne i nierynkowe
St-Hilaire jest gorącym zwolennikiem zwiększenia podaży mieszkań komunalnych i niepublicznych.
„Mieszkania publiczne i nierynkowe, w tym spółdzielnie i mieszkania przejściowe dla osób wychodzących z bezdomności, zapewniają bezpieczeństwo i przystępność cenową, których rynek prywatny często nie jest w stanie zapewnić” – wyjaśnia St-Hilaire. „Rozszerzenie tych opcji może znacznie poprawić wyniki mieszkaniowe dla grup narażonych na wykluczenie społeczne poprzez oferowanie stabilnych, przystępnych cenowo i wspierających środowisk”.
Sugeruje również, aby rząd federalny odgrywał aktywniejszą rolę w finansowaniu i promowaniu budownictwa socjalnego.
„Uczynienie mieszkalnictwa odpowiedzialnością federalną mogłoby przezwyciężyć wyzwania stawiane przez konkurencję miejską i lokalną politykę, zapewniając bardziej spójne i sprawiedliwe podejście do zapewniania mieszkań w całym kraju” — mówi St-Hilaire. „Historycznie rząd federalny odgrywał znaczącą rolę w mieszkalnictwie publicznym, a powrót do tego poziomu zaangażowania mógłby zapewnić stabilność i zasoby potrzebne do skutecznego zajęcia się kwestią dostępności mieszkań”.
Prawdziwa kontrola czynszu już teraz
Kontrola czynszów może odegrać kluczową rolę w rozwiązaniu problemu dostępności mieszkań poprzez ograniczenie gwałtownego wzrostu cen wynajmu, który często przewyższa wzrost dochodów. Poprzez ustalenie limitów dotyczących tego, o ile i jak często właściciele mogą podnosić czynsze, kontrola czynszów pomaga zapewnić, że mieszkania pozostaną przystępne cenowo dla obecnych najemców, chroniąc ich przed nagłymi obciążeniami finansowymi i wysiedleniem.
„Silniejsza kontrola czynszów byłaby polityką, która miałaby duże znaczenie, gdyby została wyegzekwowana” — mówi St-Hilaire. „Główną rzeczą, która sprawia, że finansowi właściciele nieruchomości chcą posiadać nieruchomości, jest to, że są one dochodowe. Jeśli zachęta do zysku zmniejszy się, ta klasa aktywów niekoniecznie będzie dla nich tak kusząca. Tak więc, wychodząc z założenia, że mieszkalnictwo jest prawem człowieka i domem, kontrola czynszów byłaby świetnym punktem wyjścia”.
Ta stabilność jest ważna na rynkach o dużym popycie, gdzie spekulacyjne inwestycje i finansjalizacja mogą podnosić koszty. Ponadto skuteczna polityka kontroli czynszów może zmniejszyć presję na rodziny i osoby o niższych dochodach, pozwalając im przeznaczyć większą część dochodu na inne podstawowe potrzeby i przyczyniając się do większej ogólnej stabilności gospodarczej.
Opodatkowanie funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT)
Innym rozwiązaniem mającym na celu rozwiązanie negatywnego wpływu sfinansowanego posiadania na dostępność mieszkań jest opodatkowanie REIT-ów tak jak każdej innej korporacji. Obecnie REIT-y korzystają z preferencyjnych stawek podatkowych, co zachęca je do agresywnego dążenia do rentowności w sektorze mieszkaniowym. Te korzystne traktowania podatkowe sprawiają, że sfinansowane posiadanie staje się bardziej atrakcyjne, zwiększając potencjalne zwroty z inwestycji.
„Opodatkowanie REIT-ów jako zwykłych korporacji może zmniejszyć rentowność tych inwestycji i odwrócić uwagę od maksymalizacji zysków kosztem najemców” – sugeruje St-Hilaire.
Wyrównując szanse, taka zmiana polityki mogłaby zmniejszyć finansową atrakcyjność inwestycji w nieruchomości, co doprowadziłoby do obniżenia premii za wynajem i poprawy ogólnej dostępności mieszkań. Takie podejście pomogłoby złagodzić dynamikę napędzaną zyskiem, która obecnie dominuje na rynku najmu, i zapewnić bardziej zrównoważone i przyjazne najemcom środowisko mieszkaniowe.
„Gdy decydenci i obrońcy mieszkalnictwa rozważają te rozwiązania, muszą priorytetowo traktować potrzeby lokatorów i postrzegać mieszkalnictwo jako podstawowe prawo człowieka, a nie tylko okazję inwestycyjną” — mówi St-Hilaire.
Finansjalizacja mieszkań stanowi wyzwanie dla dostępności mieszkań i stabilności gospodarczej w Kanadzie. Jednak dzięki zwiększonej przejrzystości danych, ukierunkowanym podatkom i kontroli cen oraz odnowionemu zaangażowaniu w mieszkalnictwo publiczne, St-Hilaire uważa, że można poczynić znaczące postępy.
Ilustracje wygenerowane przez Midjourney
Jordan Flemming
